練馬区で住宅ローン相談する前に｜借りられる額より「返せる額」をFPが解説

2026年9月6日 2026年9月23日

雨宮蓮太

結論：住宅ローンは「いくら借りられるか」より、教育費・老後資金・収入減少にも耐えられる「毎月いくらなら返し続けられるか」から考えることが大切です。金融機関の審査基準を満たす金額と、家計に無理のない金額は同じとは限りません。

練馬区で住宅購入や住宅ローンの相談先を探している方へ、FPが相談前に整理したい順番を解説します。金利や商品を比較する前に、現在の生活費、将来の教育費、住まいを持った後の維持費まで一つの家計表にまとめると、判断しやすくなります。

この記事で分かること

「借りられる額」と「返せる額」の違い
住宅ローン相談前に確認する5つの家計項目
返済負担率の公式データの読み方
銀行・不動産会社・FPへ相談する内容の違い

住宅ローンの「借りられる額」と「返せる額」は違う

借入可能額は、年収、返済期間、金利、年齢、ほかの借入れ、物件の担保評価などをもとに金融機関が判断します。一方、返せる額は、住宅費以外に必要な生活費や教育費、貯蓄目標、働き方の変化まで含めて家計側から考える金額です。

考え方	主に見るもの	確認する人
借りられる額	年収、審査金利、返済期間、他の借入れ、物件条件	金融機関
返せる額	手取り、生活費、教育費、貯蓄、将来の収入変化	本人・家族・FP

たとえば【フラット35】の利用条件では、すべての借入れを含む総返済負担率について、年収400万円未満は30％以下、400万円以上は35％以下という基準があります。ただし、これは申込要件であり、家計に無理がないことを保証する目安ではありません。取扱金融機関によって基準が異なる場合もあります。

公式調査では返済負担率「15％超～20％以内」が最多

住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」では、年間返済額を世帯年収で割った返済負担率は、15％超～20％以内が26.2％で最も多い結果でした。10％超～15％以内は21.7％、20％超～25％以内は17.8％です。

数字の注意点

この割合は調査対象者の実態であり、「20％なら必ず安全」という基準ではありません。年収ではなく手取りに対する負担、子どもの人数、車や教育ローン、管理費・修繕積立金などで家計の余裕は変わります。

同じ調査では、物価上昇などにより住宅ローン返済の実質的な負担感が大きくなったと答えた人が約4割でした。今払えるかだけでなく、物価や金利、働き方が変化した場合にも返せるかを確認する必要があります。

練馬区で住宅ローン相談する前に確認したい5項目

1．現在の家賃と毎月の貯蓄額

「現在の家賃までなら払える」とは限りません。持ち家では固定資産税、火災・地震保険、設備の修理費、マンションなら管理費・修繕積立金などが加わります。現在の家賃と同額のローン返済にすると、住居費全体は増える可能性があります。

2．住宅購入後も残す生活防衛資金

頭金や諸費用を払った後、預貯金がほとんど残らない計画は注意が必要です。病気、休職、転職、家電の故障などが重なっても、すぐに借入れに頼らず生活できる資金を別に確保します。目安は世帯条件によって変わるため、子育て世帯の生活防衛資金の考え方も参考にしてください。

3．教育費・車・老後資金との重なり

住宅ローンの返済期間が長いほど、教育費が増える時期や退職時期と重なりやすくなります。住宅費だけを先に決めず、今後10～20年の大きな支出を年表に並べましょう。練馬区で子育て中の方は、教育費と家計の整理手順も併せて確認できます。

4．共働き収入をどこまで前提にするか

夫婦の収入を最大限合算すると借入可能額が増える場合があります。しかし、育休、時短勤務、転職、介護などで一時的に収入が減る可能性もあります。「二人とも現在と同じ収入が続くケース」と「どちらかの収入が下がるケース」の両方で試算すると安全性を比較できます。

5．金利上昇時の返済額

変動金利を検討する場合は、現在の金利だけでなく、金利が上がったケースでも毎月の家計が赤字にならないか確認します。固定・変動のどちらが必ず有利とは一律に言えません。返済期間、繰上返済の予定、家計の余裕によって適した考え方は変わります。

教育費と住宅ローン、どちらを優先する？

結論：どちらか一方を一律に優先するのではなく、教育費を使う時期と住居費の固定期間を同じ年表に置き、両立できる住宅予算を先に決めます。住宅購入後の生活費・予備費・教育費が不足するなら、借入可能額を下回る物件へ見直す選択もあります。

3段階の判断フロー

守る：毎月の生活費と、急な支出に備える預貯金を分ける。
時期を並べる：進学の希望時期、住宅購入時期、育休・時短などの収入変化を年表に記す。
住居費を逆算：ローン返済だけでなく税金・保険・管理修繕費も入れ、教育費を積み立てても赤字にならないか確認する。

教育費は進路によって大きく変わります。文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」の年間学習費総額（全国平均、保護者が支出した学校教育費・給食費・学校外活動費の合計）は次のとおりです。これは将来の学費を保証する金額でも、練馬区固有の相場でもありません。

小学校

公立 33万6,265円／年
私立 182万8,112円／年

中学校

公立 54万2,475円／年
私立 156万359円／年

高校（全日制）

公立 59万7,752円／年
私立 103万283円／年

出典：文部科学省「令和5年度子供の学習費調査」（2026年9月23日確認）。平均値であり、進路、地域、家庭ごとの負担は異なります。2026年1月16日の訂正を反映した資料で確認しました。

住宅ローンの返済額を決める前に、教育費をいつから準備するかと生活防衛資金をどの程度残すかを整理すると、価格だけで判断しにくくなります。実際の住宅ローン条件は金融機関、教育費の支援制度は学校や自治体へ確認してください。

教育費と住宅購入の両立を相談したい方へ

進路の選択肢・購入予定時期・今後の働き方を並べ、住宅費の上限を家計全体から考えます。商品や融資の可否を断定する相談ではありません。

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住宅価格だけでなく購入後の支出も予算に入れる

国土交通省の令和6年度住宅市場動向調査では、住宅購入資金の中央値は注文住宅が5,030万円、分譲集合住宅が4,500万円でした。また、住宅取得を機に購入した耐久消費財の合計額は、注文住宅と分譲戸建住宅で中央値100万円とされています。

この数字は調査対象世帯の実績であり、練馬区の相場や各家庭の予算を示すものではありません。ただし、住宅取得時には家具・家電・引越しなど、物件価格以外の支出がまとまって発生することが分かります。

住宅購入前	入居時	入居後
手付金、ローン関連費用、登記、保険	引越し、家具、家電、カーテン	税金、管理・修繕、設備交換

住宅購入前に家計全体を整理したい方へ

物件やローン商品を決める前なら、条件に引っ張られず「毎月いくらまでなら続けられるか」を整理しやすい段階です。収入・生活費・教育費・貯蓄を一緒に確認します。

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銀行・不動産会社・FPは相談できる内容が違う

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